OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(ji小舞去掉所有衣服是什么样子的px;'>小舞去掉所有衣服是什么样子的āng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn小舞去掉所有衣服是什么样子的)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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