饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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